01
艾博年税改重创房市，清盘率大幅下滑！
艾博年政府推出备受争议的税改措施后，澳洲房市遭到重创，房拍清盘率大幅下滑，专家预测房价将继续下跌。
SQM Research数据显示，新州上周拍卖清盘率仅为31.1%。
在计划进行的881场拍卖中，149套房产于拍卖前售出，144套重新安排时间，399套转为私人协约方式重新挂牌，另有39套撤回。
这是自2020年初新冠疫情爆发前的最低清盘率。
SQM Research董事总经理 Louis Christopher 表示，预算案公布前的那个周末，他就已注意到数据疲软，当时悉尼清盘率仅为37%。
“刚刚过去的一周是预算案公布后的第一个完整周，可以百分之百确定，市场受到了房产税收变化的影响。”他表示，主要是投资者选择退场观望，但其他购房者也在持币观望。
“当市场大幅下跌时，谁会想买房呢？”他反问道。
Louis Christopher 预测，本季度销售量与2026年第一季度相比将下降30%，房地产中介行业将迎来“非常非常艰难”的时期。
他还指出，一个被忽视的关键问题是州政府的财政冲击。
由于州政府大部分收入依赖房产印花税，一旦销售量如预期下降30%，全澳各州政府收入将出现大幅缩水。
Louis Christopher 透露，卖方已开始下调要价。
自2026年2月初以来，悉尼挂牌要价持续稳步下降，过去30天降幅达0.7%，上周再次下跌约1,700澳元，预计这一趋势仍将延续。
SQM Research曾在3月伊朗战争爆发后预测，悉尼房价本日历年内将下跌最多6%，墨尔本最高跌4%。
如今看来，实际跌幅恐怕更为严峻。
Louis Christopher 解释称，3月份的预测仅考虑了当时的利率前景，并未将房产税收变化纳入考量。
“现在非常可能看到，悉尼本年度的房价跌幅将超过6%。”
他表示，“目前的拍卖清盘率如果持续下去，基本上等同于悉尼房价将面临9%到12%之间的跌幅。”
他还提到，拍卖前售出的情况明显增多。
“除非进入低迷期，否则我们通常不会看到这种情况。”
Louis Christopher 表示，出现这种现象正是因为卖方被告知现场只有一名注册竞标者，于是选择在进入拍卖流程前先行协商。
02
澳夫妇狂买62套房！无惧预算税改，“他人恐慌抛售，我抄底”
一名手握60套房产的投资者，在联邦预算案修改资本利得税（CGT）优惠后仅数小时便再次出手置业。该投资者表示，要在其他业主恐慌性抛售时继续抄底。
Bharat Patel和Vaishali Patel目前已建立起总计62套房产的投资组合，仅过去两年就新增26套。
他们表示，联邦政府对资本利得税折扣和负扣税的政策调整，丝毫没有动摇他们的信心。
曾是留学生出身的Bharat Patel在接受《信使邮报》采访时表示，投资者如今将分化为两类：一类因不确定性而停下脚步，另一类则继续前行。
“我不会放慢脚步，只会调整我的进攻计划。”他强调，自己的策略向来是长线布局，“我把房地产投资看作一场长期的数字游戏，而不是短期的赌博。”
正是基于这种心态，5月14日联邦预算案公布后的几小时内，他便与妻子Vaishali Patel签下了一处办公物业，作为壮大房地产业务的一部分，旨在帮助其他投资者驾驭市场、积累财富。
Bharat Patel表示，他的投资组合主要聚焦于50万澳元以下、具有强劲租金回报的廉价房产，并已经受多轮利率周期的考验。
“如果今天让我重新开始，基本原则不会变：买入50万澳元以下、租金回报率高的可负担房产，明智持有，然后继续买下一套。”
他并不打算近期出售，但坦言这一决定可能会在晚年或退休时重新评估，届时任何出售都将通过架构调整和税务规划进行战略性安排。
Bharat Patel警告称，成本上升和政策变化可能促使投资者随时间推移上调租金。
尽管他名下许多房产已实现中性扣税或正向扣税，但在某些情况下，利率上升仍会推高租金。
“1987年CGT改革后租金大幅上涨，我相信历史会再次重演。”
03
澳洲海景公寓无底价抛售，或仅售$50！
一套距离昆州最具标志性海滩仅几步之遥、经过翻新的一居室公寓，最终成交价可能还不及周五晚上的一张酒吧账单。背后的原因，是高得吓人的物业费将众多买家拒之门外。
这套位于Surfers Paradise、24/19 Orchid Avenue、面积61平方米的公寓，将于6月4日进行无底价在线拍卖。该物业的费用已飙升至每年约49,000澳元，折合每周约940澳元，比该城区公寓的周租金中位数还要贵近200澳元。
尽管这处房产怎么看都是一套时尚的海滨居所，按理应能引发抢购，售价突破50万澳元，但销售代理Ray White Malan + Co的Sam Tahana坦言，它的最终成交价可能低至50澳元。
“业主想脱手，他们已经受够了。”他说。
面对天文数字般的物业费，业主急于出手。Tahana上周将挂牌信息改为拍卖，并祭出“无底价”策略，作为促成交易的最后一搏。
这意味着，无论拍卖当天的出价是多少，该房产在法律上都必须卖给最高出价者。
该公寓位于Ocean Pacifique大楼内，步行至Cavill Ave Light Rail Station仅需4分钟，距海滩也只需5分钟。屋内设有中央厨房和翻新后的浴室，起居室可饱览海景，并延伸至一个宽敞的共享露台。
“卖点就在景观和地段。”Tahana表示，公寓距Esplanade仅两条街，距海滩也不过两三条街的距离。
Tahana坦承这仍是一桩艰难的生意，但他对业主的处境深感同情，希望能帮他们尽快脱困。
自挂牌以来，该公寓已吸引超过220名潜在买家咨询，但绝大多数人在得知物业费后纷纷打了退堂鼓。
“也有一些投资者感兴趣，主要打算用作Airbnb经营，或自己来度假时入住。”他说，如果这些人最终出手竞拍，“可能会捡到一个天大的便宜”。
房产记录显示，该公寓上次成交是在2024年10月，价格为420,000澳元，并于去年6月以每周750澳元的价格出租。
Tahana表示，他已向买家如实披露所有相关成本：除了物业费，还包括每年2,900澳元的市政费（rates）以及每季度500澳元的公共事业费。
至于物业费为何如此异常高昂，目前尚无法独立证实其具体原因。
04
Epping转型高密度住宅区！老房推倒建高楼，仍有大批华人涌入
2019年Metro Northwest地铁线开通时，Epping站成为悉尼首批将地铁、传统轨道交通与大型巴士中转服务整合于一体的交通枢纽之一。
这里实际上是州政府高密度、交通导向型重新规划模式的首次重大实验。开发商们闻风而动，纷纷在紧邻交通枢纽的位置开发高层混合用途项目。
新建住宅楼起初遭到当地居民强烈反对，但去年竣工的The Cambridge项目，或许刚刚扭转了这一负面情绪。
这座号称澳洲最高社区的28层大楼，建在原属天主教会的土地上，前身是一所小学和一座教堂。大楼于10月迎来首批住户，其中不少是在Epping扎根多年的老居民。
Ellen和Paul Frear夫妇在附近住了40多年，曾考虑换小房子。搬进The Cambridge后他们从未后悔，但也坦言，要消化这个区域的变迁需要时间。
“以前我们很讨厌这种变化，”Ellen谈起不断变化的天际线时说，“看着那些美丽的联邦风格老宅和加州风情平房被推倒，感觉Epping的传统正在流失。”
Paul也认同“一切都变了”，但他最终觉得是变得更好。他表示，地铁是最大的吸引力之一——去Macquarie Centre只需5分钟，进城大约23分钟。
Frear夫妇对The Cambridge提供的各种设施和活动赞不绝口，还提到周边街道的咖啡馆和餐厅选择越来越丰富。
Ellen表示，人们选择Epping，看中的是这里卓越的交通和优秀的学校。Paul补充说，随着习惯高层生活的华人和韩国人家庭迁入，人口结构有所变化，但这里依然是宜居的好地方。
“和我们年纪相仿、在Epping住了很久的人还有很多，大家都很乐意留下来。”
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