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规划基本信息
4月14日，绿城代建的天拖C地块规划正式公示。从公示信息看，项目的基本数据已经非常清晰：
指标
数据
占地面积
2.63万㎡
容积率
3.1
地上建面
4.77万㎡
规划楼栋
7栋
总户数
506户
户均面积
96.5㎡
产品结构分析
7栋楼的产品配比值：4栋26F到顶高层 + 1栋8F + 1栋10F + 1栋11F洋房。
3.1的容积率竟然挤出了3栋洋房（小高）。
高层面积极限压到了70㎡起步，总价有望控制在250万以内。洋房面积在120㎡上下，定位改善型产品。
整个小区是一个典型的高低配组合，高层走量、洋房溢价。
从户均面积96.5㎡来看，这个项目明显是在往刚改客群倾斜。70㎡的小户型对南开的刚需和首改购房者来说，是一个有吸引力的入场门槛。
板块竞争格局
天拖板块这两年新盘供应量不大，周边在售项目主要集中在南开老城和南开西部。绿城代建这块地，本身自带品牌加分，再加上南开的地段背书，入市后对板块的关注度拉动是确定的。
不过也要注意，容积率3.1意味着社区密度不低，26F的高层产品在居住舒适度上会有一定妥协。
对于追求低密洋房的改善客户来说，高层产品的吸引力会打折扣。
目前也释放出即将排卡的信息。首开高层楼栋5号楼，首开洋房楼栋1号楼和6/7号楼。产品76㎡-128㎡。
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斯基观点
天拖C地块最大的卖点是两个字：南开 + 绿城。76㎡小户型给了很多想进南开但预算有限的购房者一个窗口，如果开盘价能控在合理区间，去化速度不会慢。
76㎡的高层产品在二手市场的流通性需要关注——南开区的改善型需求占主导，小户型虽然总价低，但未来置换时买方的选择面会更偏向大户型。建议刚需上车可以关注，纯投资则需要谨慎评估持有周期。
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