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北京买房：理清思路，购房建议1884

章哥说买房

2026-05-15 11:47 ·北京 ·从业20年，为大家答疑解惑

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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我想咨询一下房产日后保值以及学校问题，目前持有一套北纬40度东向76平（得房率74%套内面积56平）一居中间楼层不临街无遮挡，目前成交价360-370万左右吧，去年刚刚装修花了22万。这个房子是在21年高点置换的，当时花了620万，目前跌幅了40%左右。

原来的天通苑西一区南北向160平三居中间楼层590万，目前成交价大概在450万，跌幅25%左右。来广营的不知道为什么跌幅这么多，而且周边也有产业啊。

当时置换时候没有考虑老人过来，目前感觉有点小了，但是不影响住，目前看了一下方舟苑二期西北向99平（得房率80%套内面积80平）两居17层不临街无遮挡，不过楼前有一个废弃的锅炉塔，房东报价420万，目前可以到398万，问了中介是否可以370-380万左右，中介说只能谈谈。

这个户型在21年高峰卖到650万左右，目前跌幅差不多40%，感觉望京跌得都挺惨的。将来这个房两居跟北纬一居哪个更保值，置换更容易些。

听说以后基本买一居的少了，但是方舟苑2001年老，北纬是2009年的稍微比它新一点，也看了北纬86平的两居不知道是不是布局的问题感觉还没一居显得大呢，而且要填100万，使用面积就多6、7平，过道就占了3平左右，浪费面积就不考虑了。方舟苑的这个套内80平比北纬56平多了24平，差价应该在30万之内吧，这样合适吗？

我主要考虑以后保值问题，会不会方舟苑不如北纬。孩子目前在景山朝阳上一年级，听说方舟苑学区小学花家地实验小学还不错，就是初中九十四中不好，没有景山初中好。不知道这两个学校差距有多大？

我简单算了一下置换成本，房子差价30万，中介和税费10万，两头装修加上50万，这样算下来90万了，花了之后那手头就没啥钱了，现在工作也不稳定，就不知道值不值得？

家里和朋友都建议不换了，说是已经装修了，不如手里留些钱，孩子大了可能还看不上方舟苑呢，除非置换能保值增值，那就没有意义，而且学校也不太好，交通也不方便，地铁要两公里，除了面积大点，而且上班一天在家的时间很少，周末又经常出去。感觉没有找到别的优点，但是我还是有些纠结，想问问您。

A：

1、简单说吧，反正如果是我的话不会这么换，因为各项都不占优势。

2、从地段儿来讲，望京这些年都是北部更强，而您这是从北换到南。而且南部已经是非常成熟了，周边没有了待建用地和规划，就算过些日子经济和产业转好，南部也未必得到多少利好，更没故事可以讲。

从房龄来讲就摆明了用次新换老塔楼呗，而且都不是一个时代的产品。皮裤换棉裤，图什么呢？

学校方面我不知道怎么比较。只能说花家地肯定是好学校，就是因为中学不强才没成为学区房的，也就没有溢价。当然景山朝阳也不算头部校，但怎么排名我不知道，问问懂朝阳教育的吧。或者说两边都是中等校，至少换过去是肯定没什么明显提升的。

3、具体的户型方面我不好说什么，太具体了，不到现场的话看户型图都没什么用。这只能看自己的喜好吧。但如果是我，既然其他方面都不占优了，单独一个户型就不算优势了。因为户型好的有的是，何必非得换塔楼老小区呢？

4、之所以望京跌的多，只能解释为经济危机期间，越是前沿产业的受影响越大呗。或者说之前经济好的时候泡沫多，现在都给挤出去了。

这点来讲那些传统产业的园区反倒占优了。比如丰台科技园板块，是以央国企为主的，园区里中字头的一堆，大多数都是传统行业。在互联网繁荣期，这些产业虽然也不错，但没吃到最大的红利，周边的房价也涨的不算太多，只是不落后大盘。但这几年经济不好，总部基地周边的房租跌幅小，房价跌的也不多，说明这些央国企的抗风险能力强呗。

5、但如果是我还是看好新产业板块的，而且是板块中有潜力的地段儿。这参考上次的次贷危机期间吧，美国全国的楼市崩盘，硅谷湾区的房价跌的更狠。

但危机总会过去，之后的好地段儿又都涨回来了，而且硅谷这种地方涨的更多。传统板块就是跟随大盘，到现在没涨回来的都是偏远地段儿。

6、总之具体的房源我不好评价，只能说这个方案在地段儿、小区和学区角度都不占优，反正我是肯定不会这么换的。

仅供参考。

二

我有一套展览路学区的半地下出租中，购买于2016年，为了占坑…如果现在卖掉已经低于当年的购入价至少30万吧。像我这种人厌恶损失。目前也不着急用钱。您说这是明显的瑕疵房，那如果我一直持有，长期出租，最后的结局会是什么呢？有没有等来可能原拆原建？

A：

1、既然是长期出租，那最后的结局就是收房租呗，只要能接受这短期的收益率就行。或者说只要不想卖，那房价涨跌就跟您没关系，只要觉得收益率划算就行。股票也是如此，长线投资就无所谓涨跌了，只要每年的分红合适就行。

2、而且房子本来就是长线投资品。也就是短期肯定有波动，但只要是地段儿没问题，那就算房子有学区溢价，而且也有瑕疵甚至硬伤，那房价从长期看也会跟着通胀上涨的。

这参考日本东京吧，1990年之后就整体崩盘了，但房租没什么变化啊，那扛的住的业主们就长期收房租呗。而且虽然日本通缩30多年，中小城市+偏远地区的房价至今低迷，但东京成熟板块的房价早就涨回来了，而且还创了新高。以文京区（类似海淀）为代表的学区也仍然保持部分溢价，包括有瑕疵的，毕竟地段儿才是决定价值的最主要因素。

3、原拆原建在理论上有可能，但实施起来困难重重。首先是资格认定，要安全等级达到D级才行，也就是危房。或者是维护费用达到原拆原建成本的50%以上，这就没有维护的价值了，也就可以去申请原拆原建。

但之后就是资金的问题了。政府只能承担一部分，最多50%吧。那其余部分最好是让原产权单位拿大头儿，否则就得找社会性投资了。但不管让谁出钱都挺难的，尤其是很多原产权单位都不存在了，就算存在也没钱，那就只能拖着了。

再之后是业主们的问题。永远都有个别的，很多人就是不想拆，或者说占不到便宜不拆，再或者是至少不能有任何支出才同意。而原拆原建则业主必须出资一部分，就算是每平几千块，一套房都至少20多万。万一增加了面积也得单花钱，加起来30万很正常。然后还有拆建期的租房呢，又得至少10多万吧。最后还有重新装修的问题，差不多又得10万以上，这加起来反正50万很正常。那有的业主就不愿出呗，或者是干脆说没钱出不起，所以很多符合原拆原建的破楼就都拖下来了，没办法。

4、而且您家既然是半地下，那就又面临特殊问题。因为一旦拆建，那就不能再有这种不合规的房子了。

可让您家成为几层呢？按说是成为一层，但人家原来一层+其他楼层的同意吗？让您家成为顶层您愿意吗？就算您愿意，原来住习惯了顶层的邻居愿意吗？很多人都是不愿意头顶上有打扰的，所以喜欢顶层。

那这只要是一协商，就指不定协商到哪年了。甚至是过了这村就没这店儿了，只能举着糖饼等着下一波咸带鱼。

5、简单就这情况吧，我也没什么建议，只是列出这些情况供参考。

仅供参考。

三

2023年11月，我曾参加过您这边的学区房及入学政策宣讲会。我们家在朝阳区，就读九年一贯制学校，小学毕业直升人大附朝阳学校。当时现场我咨询过阮老师，纠结是否要换东城区迁户换学籍。

阮老师当时答复，东城入学采用摇号政策，学校存在不确定性，对比下来未必优于人大附朝阳，所以当时便没有置换房产。如今孩子已经初二，明年即将参加中考，想向您请教：现在换房走跨区中考这条路是否可行？

A：

1、我建议是先找班主任老师咨询一下，请预估一下孩子在朝阳区的排名，然后再做决定。如果排名很高，老师认为能确保人朝高中的那种，或者是能大致确保其他头部校高中也行，那换不换的就意义不大了。

因为朝阳对成绩的追求更渴望，学霸在朝阳所得到的资源至少不比东城弱。而且人朝是有本系统通道的，甭管是否能用的上都多了个可能性。

如果是能考上其他头部校，那也是未必比在东城弱，因为两区在高分段的成绩差不多。那既然没太大区别，何必花至少上百万的学区溢价来换房呢？就算房价没有损失，那也是多了点儿风险，而且税费成本也是不少钱的，至少大几万或10万+。