上海什么样的新房比较难卖
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这两年被称为上海的“豪宅大年”，动不动就是“日光”、“破亿”的销售喜报
但豪宅的热销并不代表整体情况，一些冷门板块和库存较大地区的新房仍然不好卖
据不完全统计，上海现在一共有超过200个新房项目在售，极个别甚至出现了“0认购”的现象
其中续销楼盘就多达170多个，主要是外环外低总价的刚需盘
不得不感叹，去年接连出台的新政对于新房而言
其实是让好卖的项目继续好卖，对难卖的项目则是缓解有限，库存还在积压
越来越多的新房拖成了“准现房”，和二手房一样“所见所得”
与此同时，购房者的心态也发生了巨大改变
从之前的急着摇号打新上车，变成了不着急、再等等看、听说后面还有更好更优惠的...
今天，我们就借着这个机会，看看上海目前各区新房的网签情况如何
又是哪些楼盘的库存最多，去化周期还需要多久
接下来用数据说话
01
6.1万套总库存，近八成都在外环外
先来看网上房地产官方给的公开数字
截止5月30日，上海目前的住宅新房显性库存共61279套，总面积为741万平
按照最近一年来，平均每个月接近5000套的新房去化速度来算
大概还需要卖超过12.2个月，也就是整整一年还多的时间
不可否认，这个新房去化速度，放在全国已经名列前茅了
图源：网上房地产
再从各区来看，库存情况各不相同
“老大哥”浦东自然是一马当先，一个区的库存套数就占到了全市的近四分之一
郊区里压力最大的是金山，四大新城中库存压力排序是嘉定>青浦>奉贤>松江
如果把临港从浦东大区单独拎出来，应该也和金山、嘉定差不多水平
闵行和宝山这两年也出现了一些“滞销”项目，拉高了总体的库存量
对比之下，市区几个区基本都可以算是“模范区”了
本身新房供应量就不多，整体的网签率也比较高
这也导致各个区去化的速度不同，最快的只要2个多月，最慢的要超过3年
而浦东新区尽管总量庞大，但是流速表现尚可，去化速度排在全市中等水平
环线之间的实际库存差异更加明显
毫不夸张地说，一条外环线成了上海新房库存的一道鸿沟（现在上海哪个郊区新房最难卖）
这61279套、741万平的库存里，光是外环外就有48951套、546万平
套数占比高达79.35%，面积占比也有73.7%
根本原因是以前上海的供地都集中在外环外
也就造成五大新城和闵行、宝山，几个区的新房供应量都不容小觑，经常在接近万套级别
结果成交还在不断走低，就形成了2022年以来持续供大于求的状态
肉眼可见的，郊区新房卖不掉、卖不动，库存越积越多
一方面是当下购房者对郊区新房的保值信心不足
另一方面，太多新房在巨额供应下“贴身肉搏”，打起了激烈的“价格战”
比如浦东惠南的璟澜湾，宣传主打“首付26万元起”
还有临港103片区某个靠海新盘，竟然在95折之外还有大几十万的返现
即便如此，销售表现依然没能得到有效改善，逐渐都熬成了“准现房”，具备了“所见所得”的实景条件
02
更进一步来看，具体是哪些新房最不好卖？
第一从面积段来看
最突出的就是90-110㎡，目前库存超过2.5万套，占比达到42.1%最多，且以标准三房户型为主
在过往政策的限制下，开发商批量造了太多百平三房，源源不断的供给给庞大的刚需人群
尽管90-110㎡的面积段占主流，实质上并没有真正满足大家的居住需求
也就渐渐的不再被买单，最终的命运就是变成库存慢慢等待清盘
当然对于这类目标客群来说，他们当下的选择空间是最大的，可以慢慢挑选合适的新房
而70㎡以下供应量本身就很小，一直都不是开发商青睐开发的产品
200㎡以上的大面积豪宅产品，现在库存3710套，占比仅6.2%
更多家庭追求“一步到位”，在市场从刚需主导向改善主导转变的过程中
只要不是地块有强制的面积要求，开发商都是能做大面积的尽量做大，不能做大的也要创造条件来做大
第二从总价段来看
让人意外的是，现在库存最多的竟然是300万以下的低总价新房，未网签存量接近1.5万套
事实上，此类房源主要都集中在外环外的五大新城，比如嘉定安亭、临港等板块
距离地铁较远，或者是商业、医疗、教育等配套较为一般，可供上车的选择并不多
对打工人来说，日常的通勤并不是很友好，竞争力显然没有市区老破小来得突出
与此同时，1500万以上高端住宅的新房库存也有所提升，则是因为这两年供应量呈现爆发式增长
第三从代表性板块来看
我们挑选了几个新房供应耳熟能详的“大户”
目前库存积压最多的还是临港，不过去化速度属于中等
对比起来，惠南和安亭的去化周期更为突出，都需要两年以上的时间
03
新房高库存的背后，到底意味着什么
楼市早就不是当初那个“房子盖出来就能卖掉”的黄金年代了
新房受到供应、位置、推盘、取证、价格等的影响，都会产生相应波动
高库存问题可能有多重因素导致
首先是客户越来越挑剔，对新房不止满足于地段，对产品的细节和居住体验也非常在乎
前两年开盘的静安某项目，尽管身处内环内，位置和配套都不错，但去化一半不到
主要问题就是紧邻南北高架，对中高楼层带来了噪音、粉尘等一系列影响，地段再好也无法打动客户
与之截然相反的是，绿城潮鸣东方即便地段只是二线临江，也可以一天卖光120套套均5000万以上的豪宅
绿城潮鸣东方实景图
其次从房企角度来说，可能是前期的市场调研不足，导致部分项目的产品和需求不匹配
以松江新城的新房为例
据安居客数据统计，该板块刚改客群对90-120㎡的三房需求最为强烈，占比超过高达46.8%
然而实际供应中，此类房源的比例不足25%，两者之间的差距超过20%，导致了一定程度的供需不匹配
图源：安居客
还有可能是最终的定价和销售策略出现了差错
像松江新城下半年开盘的中xxx银湖湾，单价超过6万/㎡
大户型的总价最低也要550万，最高的甚至接近1000万
这样的价格定位，板块内的大部分客户显然是难以承受的，只有16.3%的客户关注500万以上的新房房源
面对这样的库存，我们看到上海土地端在作出改变
去年6月起，“7090”的调整和“限价”的取消
意味着新房在同样的建筑面积下，套数将减少、面积将变大，单价也会变高
去年只公开出让了47幅地，土地面积比2023年下降了足足57.6%
再加上2025年上海住宅用地计划的继续缩减，同比小幅下降了13%
截止到5月底，只出让了4个批次、13块地，延续了“量少价高”的态势
因此，今年以来新房的供应一直处于低位，1月仅5个区、2月仅6个区有新房推出
随着新房房价的水涨船高
去年成交均价首破7万/㎡大关，比2023年大涨了13.5%
今年3月更是攀升到了78867元/㎡，再创新高
和二手房之间的价格优势逐渐被抹平，更不存在“倒挂”了，对打新客群的吸引力还在不断下降
这也就导致了新房市场两极分化还在加剧
刚需再便宜也是“以价换量”，豪宅反而是“越涨越买”
要想更高效地去库存，我们认为供需两端都需要继续发力，以实现破局
供给端，开发商要及时调整开发战略，精准打造满足地块客群需求的产品
需求端，政策可以对一些郊区项目定向放松，比如放低购买门槛、加大公积金的支持力度等
04
新房库存除了“性价比”和“准现房”之外，到底还有什么优势可以和新一代的“好房子”对打？
此时此刻，我们并不是为了分析哪些新房难卖而分析
而是希望总结出市场"冷热交织"背后的真实情况，给到开发商和购房者一些参考
最直接的就是外环外的库存更高，尤其是金山、奉贤几个郊区，板块方面要注意临港、惠南和安亭等
还有90-110㎡面积段、400-600万价格段的三房，最容易成为库存
这些都值得大家多加考虑
客观而言，上海的新盘项目越来越多，土地供应量也颇为庞大
而新房本身就代表了一种趋势，一种产品应该往什么样方向迭代和发展的趋势
更好的品质才能匹配更高的价格，希望能成为楼市更为普遍的认知
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第6100篇原创文章
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