“真没想到，41户业主拖欠一年多的物业费，现在都解决了。”近日，山东省临沭县世纪尚院小区物业经理王伟利走进综治中心，握着调解员杨会宪的手感慨道。
近年来，随着城市化进程不断加快，物业纠纷逐渐成为基层治理的“老大难”问题，业主因服务不到位而拒缴物业费，物业公司因收不到费用而降低服务标准，双方陷入“恶性循环”。
针对物业纠纷多发的情况，2025年3月，临沭县综治中心统筹法院、住建局、驻城街道办事处等部门，构建起“行业问题行业解、专业纠纷专业调”的多方联动机制，联合成立物业纠纷调解中心(以下简称调解中心)，通过事项逐级分类分层闭环办理，将物业纠纷化解阵地前移至社区一线。
“过去调解物业纠纷，最头疼的就是‘专业不对口’，懂政策的不会做调解工作，会做工作的不清楚法律边界。”调解中心负责人高志行坦言。
如今，“综治中心搭台、法院专业指导、行政部门统筹、基层力量落地”的模式彻底打破了这一困局：综治中心统筹协调，法院提供法律指导，住建部门负责行业监管，街道社区工作人员、物业公司代表、业主委员会委员等一线力量参与调解，探索出“小区和解、社区化解、中心调解、司法保障”的梯次过滤机制，形成了物业纠纷化解综合治理闭环。
在具体实践中，临沭县人民法院立足审判职能，主动融入调解中心建设，协同调解中心探索出一套“前端治理”工作法，变被动受理为主动问需。
针对世纪尚院小区41户业主长期拖欠物业费的“硬仗”，调解员没有急于催缴，而是带着调查问卷逐户走访，收集到垃圾清运不及时、停车混乱等40余条意见，形成“问题清单”后督促物业公司限期整改。
整改见了成效，业主态度也悄然转变——35户业主主动补缴物业费4.8万元，剩余6户业主也在后续沟通中达成和解。
从“办理一案”到“治理一片”，法院还指导调解中心将业主评价意见、物业公司主动整改和化解纠纷等情况，纳入物业服务企业信用等级评价和服务质量量化考核体系，督促物业服务企业积极配合解纷、主动整改、优化服务，从根源上减少物业服务纠纷发生。
对于有的业主存在避而不见的难题，调解中心在法院指导下开展向欠费业主送达《缴费告知书》试点工作，不仅载明业主欠缴期间、金额、调解机构和调解期限，而且明确告知拒不缴费可能产生的诉讼成本、失信风险等法律后果。同时制作物业法律知识普法短视频，在社区微信群、公众号广泛宣传，用“身边事”讲“身边法”，强化业主主动履约的法律意识。
截至2025年底，调解中心共受理物业纠纷761件，成功调解345件，补缴物业费55.80余万元，进入诉讼的案件同比下降7.86%，更多矛盾在小区楼道、社区广场得到化解。
“接下来，我们将不断强化司法为民意识，全力参与综治中心建设，做实指导调解法定职能，持续推动物业服务品质提升与业主法治素养增强双向奔赴。”临沭法院党组书记、院长赵树才表示。
从憋着气拒缴到心甘情愿补缴，从矛盾上交到源头化解，临沭县的实践证明，依托综治中心搭建的平台，让各类资源力量深度融合，广大群众享受到“只进一扇门、最多跑一地”的便利，在实现物业纠纷“吸附在源头、化解在诉前”的过程中，法院同样大有作为。(记者 闫继勇 通讯员 张忠山)
来源：人民法院报